Mesures aplicables contractes d'arrendament degut al Covid-19

Què puc fer si sóc un arrendatari, i la meva activitat econòmica i professional es troba suspesa pel COVID-19?, o bé s’ha reduït l’aforament i/o l’horari d’activitat del local?, i presento dificultats per a poder fer front a la renda del contracte d’arrendament.

A continuació els hi recordem les opcions dels arrendataris que es trobin en aquesta situació, tant en relació a les mesures regulades tant en l’àmbit estatal com en l’àmbit autonòmic català.

Àmbit Estatal

En l’àmbit Estatal, el Reial decret llei 35/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents de suport a el sector turístic, l’hostaleria i el comerç i en matèria tributària, el qual, va entrar en vigor el passat 24 de desembre de 2020, regula les mesures objecte d’aplicació en els contractes d’arrendament de local, i que es poden sol·licitar fins el 31 de gener de 2021.

En aquest sentit, cal tenir en compte si el propietari del local es un Gran Tenidor, empresa o entitat pública o si no és cap d’aquest casos:

Gran tenidor, empresa o entitat pública	No gran tenidor, empresa o entitat pública
Opcions a sol·licitar per l’arrendatari:	Opcions a sol·licitar per l’arrendatari:
Reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma, i les seves pròrrogues (fins un màxim 4 mesos). Moratòria en el pagament de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues (fins a un màxim de quatre mesos).	Ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda. Rebaixa en l’import de la renda.
Procés a seguir:	Procés a seguir:
S’ha de formular de forma fefaent sol·licitud d’acollir-se a alguna de les mesures detallades a la propietat, qui haurà de comunicar la seva decisió en el termini màxim de 7 dies hàbils. La mesura escollida per la propietat s’aplicarà a partir de la següent mensualitat, o en defecte de comunicació s’aplicarà la mesura sol·licitada per l’arrendatari.	S’ha de sol·licitar de forma expressa al propietari. Requereix mutu acord de les parts, respecte a la mesura a aplicar.

L’arrendatari ha de complir una sèrie de requisits per a poder ser beneficiari de les citades mesures, les quals, variaran en funció de si es tracta d’un treballador autònom o d’una pime, i concretament:

Activitat desenvolupada per un autònom en el local arrendat

Activitat desenvolupada per una pime en el local arrendat

Estar afiliat i en situació d’alta, en data 25 d’octubre de 2020, en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms o en el règim especial de la seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, en alguna mutualitat substitutòries del RETA.
Suspensió de l’activitat a conseqüència de l’Estat d’alarma.
Si l’activitat no es troba suspesa, que s’hagi produït una reducció de la facturació en almenys en un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual de l’últim trimestre de l ‘any anterior.

El total de les partides de l’actiu no pot superar quatre milions d’euros; l’import net de la xifra anual de negocis no pot superar vuit milions d’euros; el nombre mitjà de treballadors durant l’exercici no sigui superior a cinquanta.
Suspensió de la seva activitat a conseqüència de l’Estat d’alarma.
Si l’activitat no es troba suspesa, que s’hagi produït una reducció de la facturació en almenys en un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual de l’últim trimestre de l’any anterior.

Àmbit autonòmic català

En l’àmbit autonòmic català, el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en els locals de negoci arrendats, el qual, va entrar en vigor el 22 d’octubre de 2020, estipula les opcions a les que es poden acollir arrendataris en els que el local es trobi ubicat en el territori català.

S’exigeix prèviament a l’adopció de les mesures, que les parts hagin intentat assolir un acord referent al pagament de la renda, pel que li correspon a l’arrendatari mitjançant comunicació fefaent requerir a la propietat la modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte.

A diferència de la normativa estatal, en l’establiment de les mesures a aplicar no es diferencia entre grans tenidors i petits propietaris, sinó que parteix de la suspensió total de l’activitat o la restricció de l’activitat desenvolupada en el local arrendat, concretament:

Suspensió total de l’activitat	Restricció parcial de l’aprofitament del local
Mesures a adoptar:	Mesures a adoptar:
Reducció del 50% de la renda mentre duri la suspensió de l’activitat.	Reducció de la renda en proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament del local, per reducció d’aforament o horaris.
Procés a seguir:	Procés a seguir:
S’ha de sol·licitar de forma fefaent a la propietat, i en cas de manca d’acord s’aplica la mesura en el termini d’un mes, des de la sol·licitud. El propietari no podrà emetre cap factura en concepte de lloguer, des del moment en que rep el requeriment i fins a la finalització del termini d’1 mes per arribar a un acord.	S’ha de sol·licitar de forma fefaent a la propietat, i en cas de manca d’acord s’aplica la mesura en el termini d’un mes, des de la sol·licitud. El propietari no podrà emetre cap factura en concepte de lloguer, des del moment en que rep el requeriment i fins a la finalització del termini d’1 mes per arribar a un acord.

*Què passa si les parts ja han pactat modificacions a la renda abans de l’aprovació de la normativa? En aplicació del principi de bona fet, honradesa dels tractes i d’equilibri, no correspondria aplicar les mesures que estipula la norma.

*Sobre què aplica la reducció? La reducció s’ha d’aplicar sobre la renda i sobre totes les despeses que contractualment s’estiguin repercutint a l’arrendatari, com podrien ser, l’IBI, taxa d’escombraries, despeses comunitàries, etc.

Per a qualsevol dubte o aclariment, es poden dirigir al Departament Jurídic.

Àmbit Estatal

Àmbit autonòmic català

Articles relacionats