A continuació s’exposa què és la clàusula rebus sic stantibus, i com podria aplicar-se per a restablir el desequilibri entre les parts. La citada clàusula només resulta d’aplicació en els contractes d’arrendament per a ús diferent al d’habitatge, ja que en els contractes d’habitatge al haver-se pogut fer ús de la finca no ha existit cap desequilibri de les prestacions entre les parts.
Puc modificar les condicions i pactes d’un contracte d’arrendament un cop signat, pels efectes ocasionats pel COVID-19? és possible suspendre el pagament de la renda del contracte d’arrendament o modificar l’import de renda estipulat en contracte per l’afectació ocasionada pel COVID-19?.
En els darrers mesos s’han plantejat qüestions com les exposades anteriorment, degut a l’afectació en els contractes d’arrendament de local per la crisis sanitària, social i econòmica ocasionada pel COVID-19, i principalment per l’adopció de mesures com la restricció d’aforament, suspensió d’activitats, limitació d’horaris, entre d’altres, les quals, han comportat en alguns casos el desequilibri entre les parts arrendadora i arrendatària.
Què és la clàusula Rebus sic santibus?
Constitueix un criteri creat pels Jutjats i Tribunals, i que per tant, no es troba regulat per Llei, el qual, permet modificar el contracte d’arrendament amb la finalitat de restablir l’equilibri de les prestacions entre les parts.
Per tant, l’aplicació de la clàusula permetria canviar, modificar, suspendre, entre d’altres, els pactes establerts en el contracte d’arrendament inicialment pactats entre les parts, sense requerir acord ni consens d’ambdues parts contractants.
Elements que han de concòrrer per a la seva aplicació
Per tal de que es pugui invocar i aplicar la clàusula Rebus sic stantibus en els contractes d’arrendament, per a l’afectació ocasionada pel COVID-19, han de concórrer una sèrie de pressupòsits:
- Alteració extraordinària de les circumstàncies.
- Desproporció desorbitant entre les parts.
- Circumstàncies totalment imprevistes.
- Que les parts no tinguin altres mitjans per a solucionar el perjudici.
- Qui al·legui l’aplicació de la clàusula ha de tenir bona fe i no tenir culpa.
- Contractes de llarga durada, la prestació ha de ser repetida i prolongada en el temps.
Aplicació en els contractes d’arrendament d’ús diferent a l’habitatge
La pandèmia ocasionada pel COVID-19, ha trencat o afectat de forma molt significativa la base del negoci jurídic, ja que les mesures adoptades per a contenir la pandèmia, han comportat en molts casos la impossibilitat de poder realitzar l’activitat econòmica en els locals arrendats, i també la impossibilitat o gran dificultat de fer front al pagament de la renda inicialment pactada.
Davant d’aquesta situació, en alguns supòsits s’ha produït un desequilibri entre les prestacions de les parts, essent la part més perjudicada l’arrendatària, pel que aquesta per poder al·legar i aplicar la citada clàusula té el deure d’acreditar el nexe causal entre l’impacte de la pandèmia, l’afectació sobre la part econòmica del contracte i la greu dificultat per a complir amb els pactes acordats inicialment en contracte.
L’aplicació de la citada clàusula requereix un anàlisis del cas concret, no es pot fer una afirmació genèrica i aplicar-la, sinó que es reconeix de forma restrictiva i en casos concrets, pel que la citada clàusula només es podrà aplicar per reformular contractes quan sigui estrictament necessari per repartir equilibradament el risc entre les parts.
En aquest sentit, si l’arrendatària disposa d’una reducció de l’import de la renda, una moratòria en el pagament, o alguna altre mesura destinada a restablir els perjudicis econòmics derivats de la pandèmia ocasionada pel COVID-19, no es podrà aplicar la clàusula.
Per a qualsevol dubte o aclariment relacionat amb la clàusula Rebus sic stantibus, es poden dirigir al Departament Jurídic.
