A continuación se expone qué es la cláusula Rebus sic stantibus, y como podría aplicarse para restablecer el desequilibrio entre las partes. La citada cláusula solo resulta de aplicación en los contratos de arrendamiento para uso diferente al de vivienda, puesto que en los contratos de vivienda al haberse podido hacer uso de la finca no ha existido ningún desequilibrio de las prestaciones entre las partes.
¿Puedo modificar las condiciones y pactos de un contrato de arrendamiento una vez firmada, por los efectos ocasionados por el COVID-19? ¿es posible suspender el pago de la renta del contrato de arrendamiento o modificar el importe de renta estipulado en contrato por la afectación ocasionada por el COVID-19?.
En los últimos meses se han planteado cuestiones como las expuestas anteriormente, debido a la afectación en los contratos de arrendamiento de local por la crisis sanitaria, social y económica ocasionada por el COVID-19, y principalmente por la adopción de medidas como la restricción de aforo, suspensión de actividades, limitación de horarios, entre otros, las cuales, han comportado en algunos casos el desequilibrio entre las partes arrendadora y arrendataria.
¿Qué es la cláusula Rebus sic santibus?
Constituye un criterio creado por los Juzgados y Tribunales, y que por tanto, no se encuentra regulado por Ley, el cual, permite modificar el contrato de arrendamiento con el fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones entre las partes.
Por lo tanto, la aplicación de la cláusula permitiría cambiar, modificar, suspender, entre otros, los pactos establecidos en el contrato de arrendamiento inicialmente pactados entre las partes, sin requerir acuerdo ni consenso de ambas partes contratantes.
Elementos que deben concurrir para su aplicación
Para que se pueda invocar y aplicar la cláusula Rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento, para la afectación ocasionada por el COVID-19, tienen que concurrir una serie de presupuestos:
- Alteración extraordinaria de las circunstancias.
- Desproporción desorbitante entre las partes.
- Circunstancias totalmente imprevistas.
- Que las partes no tengan otros medios para solucionar el perjuicio.
- Quien alegue la aplicación de la cláusula tiene que tener buena fe y no tener culpa.
- Contratos de larga duración, la prestación tiene que ser repetida y prolongada en el tiempo.
Aplicación en los contratos de arrendamiento de uso diferente a la vivienda
La pandemia ocasionada por el COVID-19, ha roto o afectado de forma muy significativa la base del negocio jurídico, puesto que las medidas adoptadas para contener la pandemia, han comportado en muchos casos la imposibilidad de poder realizar la actividad económica en los locales arrendados, y también la imposibilidad o gran dificultad de hacer frente al pago de la renta inicialmente pactada.
Ante esta situación, en algunos supuestos se ha producido un desequilibrio entre las prestaciones de las partes, siendo la parte más perjudicada la arrendataria, por lo que ésta para poder alegar y aplicar la citada cláusula tiene el deber de acreditar el nexo causal entre el impacto de la pandemia, la afectación sobre la parte económica del contrato y la grave dificultad para cumplir con los pactos acordados inicialmente en contrato.
La aplicación de la citada cláusula requiere un análisis del caso concreto, no se puede hacer una afirmación genérica y aplicarla, sino que se reconoce de forma restrictiva y en casos concretos, por el que la citada cláusula solo se podrá aplicar para reformular contratos cuando sea estrictamente necesario para repartir equilibradamente el riesgo entre las partes.
En este sentido, si la arrendataria dispone de una reducción del importe de la renta, una moratoria en el pago, o alguna otro medida destinada a restablecer los perjuicios económicos derivados de la pandemia ocasionada por el COVID-19, no se podrá aplicar la cláusula.
Para cualquier duda o aclaración relacionada con la cláusula Rebus sic stantibus, se pueden dirigir al Departamento Jurídico.
