En la presente circular les informamos de las nuevas modificaciones relativas a los contratos de arrendamiento que entrarán en vigor el día 6 de marzo de 2019 en virtud del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Supone, por tanto, una nueva actualización de la ley de arrendamientos.
Las modificaciones más relevantes que han sido introducidas son las siguientes:
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Respecto a la duración de los contratos.
Se amplía la duración de los contratos de arrendamiento, por lo que a partir de ahora la duración mínima ya no será de tres años, sino que será de cinco (5) años en el caso de que el arrendador sea una persona física, y de siete (7) años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica.
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Respecto a la prórroga de los contratos.
Hasta la actualidad, si las partes no manifestaban lo contrario una vez llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, se producían prórrogas por periodos anuales, de un año en un año. Sin embargo, con la modificación, estas prórrogas serán también de carácter anual hasta un máximo de tres años más, siempre y cuando el arrendador no manifieste lo contrario con un periodo de cuatro meses de antelación, ni tampoco el arrendatario con un período de dos meses de antelación.
Sin embargo, el arrendatario tendrá la facultad de resolver el contrato en cada una de estas anualidades de prórroga, si lo manifiesta al arrendador con un mes de antelación a la finalización de las mismas.
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Respecto a la actualización de las rentas.
Se prevé con la nueva redacción de la Ley que, en defecto de pacto expreso entre las partes, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. En caso de prever este extremo, las actualizaciones que se hagan no podrán exceder del resultado de aplicar la variación del IPC a la fecha de cada actualización para cada año de vigencia del contrato.
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Respecto a otras garantías adicionales a la fianza.
En cuanto a la fianza, esta seguirá siendo de una mensualidad para los contratos de arrendamiento de vivienda, y de dos mensualidades para los contratos de uso diferente a la vivienda.
No obstante, respecto otras garantías aparte de la fianza, se establece que por casos de arrendamiento de vivienda, el valor de la garantía adicional no podrá ser superior a dos mensualidades de renta.
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Respecto a las nuevas garantías para el arrendatario.
Se incluyen las siguientes garantías a favor del arrendatario:
- Se igualan los efectos de los contratos registrados y los no registrados frente a terceros, de manera que si un comprador adquiere una vivienda arrendada, debe respetar el contrato vigente que recaiga sobre el mismo, aunque no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad, durante los períodos mínimos de duración, es decir, durante cinco o siete años.
- La potestad del propietario de recuperar la vivienda, transcurrido un año de duración del contrato, para destinarlo a su propia residencia o de familiares, está condicionada a que el ejercicio de este derecho se recoja de forma expresa en el contrato de arrendamiento, por lo que no es suficiente con el preaviso de dos meses que se contemplaba hasta la actualidad.
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Respecto del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
A partir del día 6 de marzo de 2019, los contratos de arrendamiento de vivienda que se destinen a cubrir las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario, estarán exentos de abonar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, por lo que la arrendatario ya no deberá abonar este impuesto.
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Respecto del impuesto sobre bienes inmuebles.
Se establece que los ayuntamientos puedan establecer una bonificación de hasta el 95% del IBI para los inmuebles de uso residencial destinadas a alquiler de vivienda con renta limitada, teniendo en cuenta la previsión de crear unos listados con importes máximos de cuotas de alquiler en función de la zona donde esté situada la vivienda dentro de los próximos ocho meses.
Para cualquier cuestión sobre la ley de arrendamientos, pueden dirigirse a nuestro Departamento Jurídico.
