En data 23 de desembre de 2020, ha estat publicat en el Butlletí Oficial de l’Estat (BOE), Reial decret llei 35/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents de suport a el sector turístic, l’hostaleria i el comerç i en matèria tributària, i que entrarà en vigor en data 24 de desembre de 2020.
A continuació, es detallen les mesures més rellevants de el Reial decret llei.
Mesures dirigides a arrendaments de locals de negocis
1. Arrendaments per a ús distint del d’habitatge amb grans tenidors:
En absència d’acord entre les parts per a la reducció temporal de la renda o una moratòria en el pagament de la mateixa, la persona física o jurídica arrendatària d’un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge, podrà abans del 31 de gener de 2021, sol·licitar de la persona arrendadora, quan aquesta sigui una empresa o entitat pública, o un gran tenidor, sempre que compleixi amb els requisits exigits, una de les següents alternatives:
a) Una reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma, i les seves pròrrogues i es pot estendre a les mensualitats següents, fins a un màxim de quatre mesos.
b) Una moratòria en el pagament de la renda que s’aplicarà durant el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues, i es pot estendre a les mensualitats següents, fins a un màxim de quatre mesos. La dita renda s’ajornarà, sense penalització ni meritació d’interessos.
El pagament ajornat de les rendes es podrà realitzar durant un període de dos anys a comptar de la finalització de la moratòria, i sempre dins del termini al llarg del qual continuï la vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les pròrrogues, repartint-se els imports ajornats de manera proporcional al llarg de el període.
En els casos en què, en el contracte d’arrendament estigui previst el pagament d’altres despeses derivades de serveis de manteniment o d’un altre tipus, constitueixen despeses comunes exclosos de les mesures previstes anteriorment.
La persona arrendadora ha de comunicar expressament la seva decisió a l’arrendatària, en el termini màxim de set dies hàbils, des que l’arrendatària li hagi formulat la seva sol·licitud per un mitjà fefaent, i a partir de la següent mensualitat, s’aplicarà automàticament la mesura escollida per l’arrendador d’entre les descrites anteriorment, o, en defecte de comunicació expressa en termini, la sol·licitada per l’arrendatari.
2. Altres arrendaments per a ús diferent del d’habitatge:
La persona física o jurídica arrendatària d’un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge, en el que l’arrendador no sigui una empresa o entitat pública, o un gran tenidor, i compleixi amb els requisits exigits, podrà sol·licitar de la persona arrendadora, abans del 31 de gener de 2021, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s’hagués acordat per ambdues parts amb caràcter voluntari.
A més, les parts podran disposar lliurement de la fiança prevista a la Llei d’Arrendaments Urbans, la qual, podrà servir pel pagament total o parcial d’alguna o algunes mensualitats de la renda. En cas que es disposi total o parcialment de la mateixa, l’arrendatari haurà d’entregar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini sigui inferior a un any.
3. Requisits per accedir a les mesures respecte a arrendaments per a ús diferent del d’habitatge:
Els treballadors autònoms i pimes arrendataris de béns immobles per a ús distint del d’habitatge, podran accedir a les mesures previstes anteriorment, quan compleixin els següents requisits.
En el cas de contracte d’arrendament d’un immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada pel treballador autònom:
a) Estar afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma, 25 d’octubre de 2020, en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms o en el règim especial de la seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, si s’escau, en una de les mutualitats substitutòries de el RETA.
b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de la declaració de l’Estat d’alarma, en data 25 d’octubre de 2020, o per Ordres dictades per les autoritats competents.
c) En el cas que la seva activitat no es trobi directament suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de la declaració de l’Estat d’alarma, en data 25 d’octubre de 2020, haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que es sol·licita l’ajornament o reducció de la renda almenys en un 75%, amb relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l ‘any anterior.
En cas de contracte d’arrendament d’immoble afecti l’activitat econòmica desenvolupada per una pime:
a) Que no es superin els Límits establerts a la Llei de Societats de Capital, concretament que, el total de les partides de l’actiu no superi quatre milions d’euros; que l’import net de la xifra anual de negocis no superi vuit milions d’euros; que el nombre mitjà de treballadors durant l’exercici no sigui superior a cinquanta.
b) Que la seva activitat es trobi suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de la declaració de l’Estat d’alarma, en data del 25 d’octubre de 2020, o per Ordres dictades per les autoritats competents.
c) En el cas que la seva activitat no es trobi directament suspesa en virtut de la declaració de l’Estat d’alarma, haurà d’acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior al que es sol·licita l’ajornament o reducció de la renda en almenys un 75% amb relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.
El compliment dels requisits establerts s’ha d’acreditar per la persona arrendatària davant l’arrendadora mitjançant la presentació de la següent documentació:
a) La reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys, un 75% en relació amb la facturació mitjana mensual de el mateix trimestre del l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador ho requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció de l’activitat.
b) La suspensió d’activitat, s’ha d’acreditar mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o per l’entitat competent per tramitar el cessament d’activitat extraordinari o, si escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.
En el supòsit que persones arrendatàries s’hagin beneficiat de la reducció i de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits establerts, seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre que la conducta dels mateixos pogués donar lloc.
4. Exclusió de l’aplicació de les mesures respecte a arrendament per a ús diferent del d’habitatge:
No són aplicables les mesures previstes, quan la persona arrendadora es trobi en concurs de creditors o quan, com a conseqüència de l’aplicació de les mesures previstes, l’arrendador es trobi en probabilitat d’insolvència o davant d’una insolvència imminent o actual.
