{"id":9123,"date":"2025-07-22T10:19:45","date_gmt":"2025-07-22T08:19:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.calderseconomistes.com\/?p=9123"},"modified":"2025-07-22T10:19:45","modified_gmt":"2025-07-22T08:19:45","slug":"que-es-la-plusvalia-de-una-herencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.calderseconomistes.com\/es\/que-es-la-plusvalia-de-una-herencia\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 es la plusval\u00eda de una herencia en Catalu\u00f1a?"},"content":{"rendered":"<p>Cuando heredamos un inmueble en Catalu\u00f1a, es muy habitual preguntarse: \u201c\u00bfQu\u00e9 impuestos tendr\u00e9 que pagar?\u201d. Y uno de los que m\u00e1s dudas genera es la conocida plusval\u00eda municipal. Pero, \u00bfqu\u00e9 es exactamente? \u00bfCu\u00e1ndo se paga? \u00bfY qui\u00e9n tiene que hacerse cargo?<\/p>\n<p>Este art\u00edculo resuelve todas esas preguntas y te ayuda a entender por qu\u00e9 es tan importante contar con asesoramiento profesional antes de aceptar una herencia.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 es la plusval\u00eda municipal?<\/h2>\n<p>La plusval\u00eda es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo municipal que grava el incremento de valor que ha experimentado un terreno urbano desde que se adquiri\u00f3 hasta que se transmite, ya sea por compraventa, donaci\u00f3n o herencia.<\/p>\n<p>En el caso de las herencias, ese incremento se calcula desde el momento en que el fallecido adquiri\u00f3 la propiedad hasta la fecha de su defunci\u00f3n.<\/p>\n<h2>\u00bfQui\u00e9n tiene que pagar la plusval\u00eda al recibir una herencia?<\/h2>\n<p>El obligado al pago es el heredero que recibe el inmueble. Aunque no se haya producido una venta ni se haya ingresado dinero, heredar un inmueble ya implica, legalmente, el devengo de este impuesto.<\/p>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo se calcula la plusval\u00eda de una herencia?<\/h2>\n<p>Desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-2021-18276\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">26\/2021<\/a>, existen dos m\u00e9todos de c\u00e1lculo. El contribuyente puede elegir el que resulte m\u00e1s favorable:<\/p>\n<h3>Sistema objetivo (estimaci\u00f3n directa)<\/h3>\n<p>Se basa en:<\/p>\n<ul>\n<li>El valor catastral del suelo.<\/li>\n<li>Los a\u00f1os transcurridos desde que el fallecido adquiri\u00f3 el inmueble.<\/li>\n<li>Un coeficiente fijado por el ayuntamiento en funci\u00f3n del n\u00famero de a\u00f1os.<\/li>\n<li>Un tipo impositivo que puede alcanzar hasta el 30\u202f%.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>F\u00f3rmula:<\/em><\/p>\n<p>Valor catastral del suelo \u00d7 coeficiente \u00d7 tipo impositivo<\/p>\n<h3>Sistema real<\/h3>\n<p>Aplica cuando hay un incremento de valor comprobable. Se calcula:<\/p>\n<ul>\n<li>La diferencia entre el valor de adquisici\u00f3n (cuando lo compr\u00f3 el fallecido) y el valor de transmisi\u00f3n (el de la herencia).<\/li>\n<li>El porcentaje del valor que corresponde al suelo.<\/li>\n<li>El tipo impositivo correspondiente.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>F\u00f3rmula:<\/em><\/p>\n<p>Incremento real \u00d7 porcentaje del suelo \u00d7 tipo impositivo<\/p>\n<p><strong>Ejemplo pr\u00e1ctico<\/strong><\/p>\n<p>Imaginemos que heredas un piso con un valor catastral del suelo de 60.000\u202f\u20ac, y tu padre lo compr\u00f3 hace 20 a\u00f1os por 100.000\u202f\u20ac. Hoy su valor de mercado es de 130.000\u202f\u20ac, por lo que hay un incremento real de 30.000\u202f\u20ac. El suelo representa el 60\u202f% del total, y el tipo impositivo municipal es del 30\u202f%.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>M\u00e9todo real:<\/strong>\n<ul>\n<li>Incremento real: 30.000\u202f\u20ac<\/li>\n<li>Proporci\u00f3n atribuida al suelo: 30.000\u202f\u20ac \u00d7 60\u202f% = 18.000\u202f\u20ac<\/li>\n<li>Impuesto: 18.000\u202f\u20ac \u00d7 30\u202f% = 5.400\u202f\u20ac<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><strong>M\u00e9todo objetivo:<\/strong>\n<ul>\n<li>Coeficiente aplicable a 20 a\u00f1os (por ejemplo, 0,17)<\/li>\n<li>Base imponible: 60.000\u202f\u20ac \u00d7 0,17 = 10.200\u202f\u20ac<\/li>\n<li>Impuesto: 10.200\u202f\u20ac \u00d7 30\u202f% = 3.060\u202f\u20ac<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u27a1\ufe0f En este caso, resulta m\u00e1s ventajoso aplicar el sistema objetivo.<\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1ndo no hay que pagar plusval\u00eda?<\/h2>\n<ol>\n<li>Cuando no existe un incremento real de valor y puede demostrarse documentalmente.<\/li>\n<li>Si se hereda un inmueble r\u00fastico (el impuesto solo aplica a terrenos urbanos).<\/li>\n<li>En algunos casos espec\u00edficos regulados por cada ayuntamiento, como bonificaciones por parentesco (por ejemplo, entre c\u00f3nyuges o de padres a hijos).<\/li>\n<\/ol>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 pasa si no se paga la plusval\u00eda?<\/h2>\n<p>El impago puede derivar en recargos, intereses y procedimientos de apremio por parte del ayuntamiento. Es un tr\u00e1mite delicado que conviene controlar desde el primer momento.<\/p>\n<h2>\u00bfSe paga la plusval\u00eda aunque no se venda el piso?<\/h2>\n<p>S\u00ed. La obligaci\u00f3n de pagar no est\u00e1 condicionada a la venta. Basta con que se produzca la transmisi\u00f3n mortis causa para que nazca el hecho imponible, incluso si no se obtiene ning\u00fan rendimiento econ\u00f3mico inmediato.<\/p>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo saber si tengo que pagar plusval\u00eda y cu\u00e1nto?<\/h2>\n<p>Lo ideal es consultar a un asesor fiscal o directamente al ayuntamiento donde est\u00e9 ubicado el inmueble. El importe depender\u00e1 del valor catastral del suelo, la fecha de adquisici\u00f3n por parte del fallecido y de posibles bonificaciones.<\/p>\n<p>En ciudades como Girona, por ejemplo, se aplica una bonificaci\u00f3n del 95\u202f% a favor de c\u00f3nyuges e hijos en determinados supuestos.<\/p>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo reclamar la plusval\u00eda si no ha habido incremento de valor?<\/h2>\n<p>Es posible que, a pesar de no haber obtenido ninguna ganancia real con el inmueble heredado, el Ayuntamiento te haya exigido el pago de la plusval\u00eda municipal. En ese caso, tienes derecho a solicitar la devoluci\u00f3n del importe pagado o a impugnar la liquidaci\u00f3n recibida.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1ndo se puede reclamar?<\/h3>\n<p>Puedes iniciar una reclamaci\u00f3n si:<\/p>\n<ol>\n<li>No ha existido un incremento real en el valor del terreno entre la fecha en que el fallecido lo adquiri\u00f3 y el momento de la herencia.<\/li>\n<li>Se ha aplicado un sistema de c\u00e1lculo que ha sido declarado inconstitucional.<\/li>\n<li>El Ayuntamiento ha emitido una liquidaci\u00f3n err\u00f3nea o t\u00fa mismo has pagado indebidamente por error.<\/li>\n<\/ol>\n<h3>Pasos para reclamar:<\/h3>\n<p><strong>1. Verifica que no ha habido ganancia<\/strong><\/p>\n<p>Re\u00fane la documentaci\u00f3n que lo demuestre:<\/p>\n<ul>\n<li>Escritura de compraventa original del fallecido (valor de adquisici\u00f3n).<\/li>\n<li>Escritura de aceptaci\u00f3n de herencia o documento que indique el valor declarado (valor de transmisi\u00f3n).<\/li>\n<li>Certificado catastral con el valor del suelo y su porcentaje sobre el total.<\/li>\n<li>Informe de tasaci\u00f3n o pericial si fuera necesario para acreditar la ausencia de incremento.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>2. Determina c\u00f3mo se pag\u00f3 el impuesto<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Si presentaste una autoliquidaci\u00f3n (es decir, calculaste y pagaste el impuesto por tu cuenta): puedes solicitar la rectificaci\u00f3n de esa autoliquidaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Si recibiste una liquidaci\u00f3n emitida por el Ayuntamiento: deber\u00e1s presentar un recurso de reposici\u00f3n o una reclamaci\u00f3n econ\u00f3mico-administrativa.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>3. Presenta la solicitud de devoluci\u00f3n<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Dentro del plazo legal de cuatro a\u00f1os desde que se efectu\u00f3 el pago.<\/li>\n<li>Ante el Ayuntamiento correspondiente.<\/li>\n<li>Adjuntando una instancia con la exposici\u00f3n de hechos, la base legal, las pruebas aportadas y un n\u00famero de cuenta para recibir la devoluci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>4. \u00bfY si el Ayuntamiento rechaza la solicitud?<\/strong><\/p>\n<p>Tienes la opci\u00f3n de:<\/p>\n<ul>\n<li>Presentar una reclamaci\u00f3n ante el Tribunal Econ\u00f3mico-Administrativo correspondiente.<\/li>\n<li>Y, si fuera necesario, acudir a la v\u00eda contencioso-administrativa ante los tribunales de justicia.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfY si vendo el piso heredado poco despu\u00e9s?<\/h2>\n<p>En ese caso deber\u00e1s pagar dos plusval\u00edas:<\/p>\n<ol>\n<li>La primera, por la herencia.<\/li>\n<li>La segunda, por la venta, si esta genera beneficio respecto al valor declarado en la herencia.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Este doble pago puede resultar especialmente gravoso. Por eso, si tienes previsto vender pronto, te conviene:<\/p>\n<ul>\n<li>Analizar previamente el impacto fiscal.<\/li>\n<li>Valorar si interesa ajustar el valor declarado de la herencia (siempre dentro de la legalidad y con asesoramiento profesional).<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 bonificaciones se aplican en Catalu\u00f1a?<\/h2>\n<p>Los ayuntamientos tienen la facultad de establecer bonificaciones en el impuesto de plusval\u00eda municipal, siempre dentro de los m\u00e1rgenes que permite la normativa estatal. En Catalu\u00f1a, estas bonificaciones pueden suponer un ahorro muy significativo, especialmente para los herederos directos. A continuaci\u00f3n, te explicamos las m\u00e1s frecuentes:<\/p>\n<h3>Bonificaci\u00f3n del 95\u202f% por vivienda habitual del causante<\/h3>\n<p>Es la m\u00e1s relevante y com\u00fan. Se aplica cuando el inmueble heredado era la residencia habitual del fallecido.<\/p>\n<ul>\n<li>\u00bfA qui\u00e9n se concede? Normalmente a c\u00f3nyuge, hijos o descendientes directos del causante.<\/li>\n<li>\u00bfQu\u00e9 condiciones suele exigir?\n<ul>\n<li>Acreditar que el inmueble era efectivamente la residencia habitual (certificado de empadronamiento, etc.).<\/li>\n<li>Que el heredero mantenga la propiedad durante un tiempo m\u00ednimo (normalmente entre 3 y 5 a\u00f1os, dependiendo del municipio).<\/li>\n<li>Que la solicitud se presente dentro del plazo legal desde el fallecimiento o desde que se produce el devengo del impuesto.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Por ejemplo, el Ayuntamiento de Girona aplica esta bonificaci\u00f3n del 95\u202f% en transmisiones \u201cmortis causa\u201d a favor del c\u00f3nyuge o descendientes, pero exige una solicitud expresa y la documentaci\u00f3n justificativa en un plazo improrrogable.<\/p>\n<h3>Bonificaciones por parentesco<\/h3>\n<p>Algunos ayuntamientos prev\u00e9n bonificaciones menores para otros familiares como hermanos, nietos o ascendientes, aunque:<\/p>\n<ul>\n<li>No son obligatorias.<\/li>\n<li>Var\u00edan seg\u00fan el municipio.<\/li>\n<li>Suelen situarse entre el 20\u202f% y el 75\u202f%, con requisitos adicionales como el grado de convivencia, la dependencia econ\u00f2mica o el valor del inmueble.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Bonificaciones por locales comerciales o profesionales<\/h3>\n<p>Cuando el inmueble heredado era un local destinado a una actividad econ\u00f3mica (tienda, despacho, taller&#8230;), algunos consistorios contemplan reducciones parciales, especialmente si:<\/p>\n<ul>\n<li>La actividad era ejercida por el causante de manera habitual.<\/li>\n<li>El heredero contin\u00faa la actividad empresarial o profesional.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Esta bonificaci\u00f3n busca proteger la continuidad de peque\u00f1os negocios familiares.<\/p>\n<h3>Bonificaci\u00f3n por anexos (garaje, trastero&#8230;)<\/h3>\n<p>Si el garaje o trastero forman parte de la misma finca registral que la vivienda habitual, y est\u00e1n incluidos en el mismo t\u00edtulo de propiedad y referencia catastral, pueden beneficiarse tambi\u00e9n de la bonificaci\u00f3n del 95\u202f%.<\/p>\n<ul>\n<li>Es fundamental que figuren vinculados a la vivienda.<\/li>\n<li>No se aplicar\u00e1 si est\u00e1n registrados como fincas independientes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u26a0\ufe0f <strong>Muy importante<\/strong>: Cada ayuntamiento en Catalu\u00f1a tiene su ordenanza fiscal propia, con:<\/p>\n<ul>\n<li>Condiciones espec\u00edficas.<\/li>\n<li>Plazos estrictos para solicitar las bonificaciones.<\/li>\n<li>Documentaci\u00f3n que debe aportarse sin errores ni omisiones.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Por eso es clave revisar bien la normativa local y, si es posible, dejarse asesorar por un profesional. No presentar la solicitud a tiempo o hacerlo de forma incorrecta puede hacerte perder el derecho a la bonificaci\u00f3n, aunque cumplas los requisitos.<\/p>\n<h2>Consejos pr\u00e1cticos si has heredado un inmueble en Catalu\u00f1a<\/h2>\n<ul>\n<li>No firmes nada sin asesoramiento previo. Aceptar una herencia implica tambi\u00e9n asumir obligaciones fiscales.<\/li>\n<li>Solicita una valoraci\u00f3n actualizada del inmueble.<\/li>\n<li>Consulta si puedes acogerte a bonificaciones municipales.<\/li>\n<li>Calcula cu\u00e1l de los dos sistemas (real u objetivo) te conviene m\u00e1s.<\/li>\n<li>Si no puedes presentar la documentaci\u00f3n a tiempo, pide una pr\u00f3rroga: puedes pasar de 6 a 12 meses si la solicitas dentro del plazo.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>En resumen<\/h2>\n<p>La plusval\u00eda por herencia en Catalu\u00f1a puede cogerte por sorpresa. Pero con buena informaci\u00f3n y el acompa\u00f1amiento adecuado, se puede gestionar \u2014e incluso evitar\u2014 sin sobresaltos.<\/p>\n<p>Heredar un inmueble no deber\u00eda ser una fuente de estr\u00e9s. En nuestra <a href=\"https:\/\/www.calderseconomistes.com\/es\/abogados-testamentos-herencias-girona\/\">asesor\u00eda<\/a> te acompa\u00f1amos durante todo el proceso: desde los c\u00e1lculos fiscales hasta la presentaci\u00f3n de documentos y reclamaciones.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cuando heredamos un inmueble en Catalu\u00f1a, es muy habitual preguntarse: \u201c\u00bfQu\u00e9 impuestos tendr\u00e9 que pagar?\u201d. Y uno de los que m\u00e1s dudas genera es la conocida plusval\u00eda municipal. Pero, \u00bfqu\u00e9 es exactamente? \u00bfCu\u00e1ndo se paga? \u00bfY qui\u00e9n tiene que hacerse cargo? 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