En fecha 23 de diciembre de 2020, ha sido publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, y que entrará en vigor en fecha 24 de diciembre de 2020.
A continuación, se detallan las medidas más relevantes del Real Decreto-Ley.
Medidas dirigidas a arrendamientos de locales de negocios
1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores:
En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, podrá antes del 31 de enero de 2021, solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, siempre que cumpla con los requisitos exigidos, una de las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50 por ciento de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses.
El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.
En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, constituyen gastos comunes excluidos de las medidas previstas anteriormente.
La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente, y a partir de la siguiente mensualidad, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas anteriormente, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario.
2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda:
La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, cuyo arrendador no sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, y cumpla con los requisitos exigidos, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Además, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual, podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
3. Requisitos para acceder a las medidas respecto a arrendamientos para uso distinto del de vivienda:
Los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda, podrán acceder a las medidas previstas anteriormente, cuando cumplan los siguientes requisitos.
En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, 25 de octubre de 2020, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor de la declaración del estado de alarma, en fecha 25 de octubre de 2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor de la declaración del estado de alarma, 25 de octubre de 2020, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en la Ley de Sociedades de Capital, concretamente que, el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor de la declaración del estado de alarma, en fecha de 25 de octubre de 2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de la declaración del estado de alarma, deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
El cumplimiento de los requisitos establecidos deberá acreditarse por la persona arrendataria ante la arrendadora mediante la presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario o, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
En el supuesto que personas arrendatarias se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
4. Exclusión de la aplicación de las medidas respecto a arrendamiento para uso distinto del de vivienda:
No serán de aplicación las medidas previstas, cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de las medidas previstas, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual.
